购房人已入住,但在入住验收单上的异议有效?
对所购房屋显而易见的瑕疵,业主主张已经在开发商收执的《业主
入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的
《业主入住验收单》,却以业主已经入住为由,主张业主对房屋现
状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》,可
以推定业主关于已提出异议的主张成立。 根据合同法第一百零
七条规定,交付房屋不符合商品房预售合同中的约定,应由开发商
向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项,无论是否经过行
政机关审批或者是否符合建筑规范,均属另一法律关系,不能成为
开发商不违约或者免除违约责任的理由。 原告:黄颖。 被
告:北京美晟房地产开发有限公司。 法定代表人:杨美玲,该
公司总经理。 原告黄颖因与被告北京美晟房地产开发有限公司
(以下简称美晟房产公司)发生商品房预售合同纠纷,向北京市大
兴区人民法院提起诉讼。 原告诉称:原告通过签订合同,购买
了被告预售的一套房屋。 在办理入住手续时原告发现,该房屋客厅
窗外有一根用于装饰的钢梁。这个钢梁不仅遮挡窗户,给原告造成
视觉和心理障碍,还威胁原告的人身、财产安全和隐私权。在原告
与被告签订合同过程中,被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板
间或者其他任何宣传资料,向原告明示窗外有这个钢梁,更没有在
购房合同中约定窗外有钢梁。原告多次以书面方式要求被告解决这
个问题,但被告均以各种借口拒绝。请求判令被告拆除原告窗外的
装饰钢梁,并负担本案诉讼费用。 被告辩称:原告所诉窗外有
钢梁情况属实。这个钢梁是从整个小区的美观与协调考虑,按照经
政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的,且符合建筑规范。
现在整个小区已经竣工,并经验收合格。原告应该考虑整个小区的
利益,况且现在原告已入住,表明其对房屋的现状也认可。不同意
原告的诉讼请求。 北京市大兴区人民法院经审理查明:
2003年8月17日,原告黄颖与被告美晟房产公司签订一份《商品房买
卖合同》,约定:黄颖(买受人)购买美晟房产公司(出卖人)预
售的美然·北美态度(又名“美利新世界”)E-7幢2单元502号商品
房一套,建筑面积143.4平方米,总金额567 864元。2004年8月16日
,美晟房产公司给黄颖发出《入住通知书》,现在黄颖已办理入住
手续,并已交纳所购房屋价款。同月,黄颖给美晟房产公司发函反
映窗外钢梁一事。 另查明,2003年6月30日,北京市建筑设计研
究院审查批准的被告美晟房产公司施工图中,诉争房屋外设计有装
饰钢梁。在美晟房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上,诉争房屋
外无装饰钢梁。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中,对客厅
外存在钢梁一事未约定。现诉争房屋经验收合格,竣工图也经政府
有关部门审核批准。 上述事实,有双方当事人陈述、《商品房
买卖合同》、沙盘图照片、北京市建筑工程施工图、设计文件审查
报告、竣工图等证据证实。 北京市大兴区人民法院认为:
原告黄颖与被告美晟房产公司签订的《商品房买卖合同》,是双方
当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规,应当确认合法有效
。美晟房产公司为预售房屋展示的沙盘图,只能反映整个小区外部
的总体概况,不能反映建筑设施的各个细节。因此,预售房屋外墙
及室内装修的标准,应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工
图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。经政府有关部门审核批
准的竣工图表明,诉争房屋的设计不违反法律法规的强制性规定,
且建造符合相应建筑规范。在交接房屋时,黄颖未提出异议,并实
际办理了入住手续,现以窗外钢梁侵犯其人身、财产安全和隐私权
,造成视觉和心理障碍为由,诉请美晟房产公司拆除该钢梁,因无
合同依据及损害后果,不予支持。 据此,北京市大兴区人民法
院于2005年3月20日判决: 驳回原告黄颖的诉讼请求。 诉讼
费50元,由原告黄颖负担。 黄颖不服一审判决,向北京市第一
中级人民法院提起上诉称:1.本案是合同纠纷,双方都应当按合同
约定行事,法院也应当按合同约定解决纠纷。一审既然承认双方在
合同中对有无横梁并未约定,就不能对这个合同未约定的问题添附
“政府有关部门审核批准”等条款;2.上诉人购买的是期房而非现
房,故只能依照宣传册、沙盘的展示来签订购买房屋合同,这是合
同中未提及钢梁一事的根本原因。而在签订合同前,被上诉人对有
无钢梁是清楚的,却故意隐瞒了这一情节,已经违约在先。以无合
同依据驳回上诉人的诉讼请求,是颠倒黑白;3.在入住前,被上诉
人并未将该房屋外有横梁一事告知上诉人。入住时,上诉人是在没
有任何选择余地的情况下,才在《业主入住验收单》上签字,但同
时在此单上对窗外有装饰钢梁一事提出明确的书面异议。一审认定
上诉人在房屋交接时未提出异议,不是事实。请求:1.撤销一审判
决;2.判令被上诉人将装饰横梁上移55厘米。 美晟房产公司同
意一审判决。 北京市第一中级人民法院经审理查明: 上诉
人黄颖所购房屋之楼号,已经由《商品房买卖合同》中表述的E-7幢
2单元502号,变更为10号楼2单元502号。对此处房屋窗外的钢梁,
黄颖在一审中一再陈述,其已通过《业主入住验收单》明确提出书
面异议,该《业主入住验收单》由被上诉人美晟房产公司保存。二
审中,经法院要求,美晨房产公司拒不交出有黄颖签名的《业主入
住验收单》。 经实地观察,诉争房屋窗外的钢梁,纯属该幢楼
房外立面的装饰造型,对楼房主体结构没有影响。装饰造型底部的
横梁位于5楼与6楼之间,对5楼部分房屋的窗户造成一定程度且永久
性遮挡,从而影响窗内人的视觉感受。 除此以外,二审确认一
审查明的其他事实。 二审中,上诉人黄颖提交由有资质证书的
北京首都工程建筑设计有限公司出具的一份报告。报告主要内容为
:为不影响黄颖、王永旗、吴卫兵、韩峻巍、莫莉、刘羽、赵远昭
等5楼住户的采光,美利新世界D户型5层房屋外装饰钢梁的底部横梁
以从现位置上移55厘米重新焊接为宜。经质证,对北京首都工程建
筑设计有限公司的上述报告,双方当事人均无异议。 本案争议
焦点为:1.对诉争房屋窗外的钢梁,黄颖入住时是否认可?2.钢梁的
存在是否构成美晟房产公司违约?美晟房产公司对此应否承担违约
责任? 北京市第一中级人民法院认为: 房屋是价值昂贵的
不动产,日常生活经验法则说明,对所购房屋显而易见的瑕疵,业
主收房时一般不会轻易忽视。上诉人黄颖在一审中一再陈述,收房
时对窗外有装饰钢梁一事,其已在《业主入住验收单》上明确提出
书面异议。《业主入住验收单》是被上诉人美晟房产公司单方保存
的证据,经法院要求,美晟房产公司拒不提交。最高人民法院《关
于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定:“有证据证明一方
当事人持有证据无正当理由拒不提供,如果对方当事人主张该证据
的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立。”据此,可以推
定黄颖关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面异议的主张成立。
一审认定黄颖在交接房屋时未提出异议,不符合事实,应当纠正。
本案是商品房预售合同纠纷,双方当事人签订的《商品房买卖
合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:
“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应
当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因装
饰钢梁影响窗内人的视觉感受,上诉人黄颖诉请判令被上诉人美晟
房产公司承担将装饰横梁上移55厘米的责任;美晟房产公司坚称,
是从整个小区的美观与协调考虑,且在经过政府有关部门批准与符
合建筑规范的情况下才安装这个钢梁,黄颖应顾及整个小区的利益
。在美晟房产公司与黄颖签订的合同中,没有约定预售的房屋外有
装饰钢梁;在美晟房产公司给黄颖展示的沙盘上,房屋模型外也没
有装饰钢梁;而美晟房产公司交付给黄颖的房屋,窗外却有装饰钢
梁遮挡。美晟房产公司履行合同义务不符合约定,依法应承担违约
责任。至于安装钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范,属另
一法律关系,不能成为美晟房产公司不构成违约或者免除违约责任
的理由。业主花费巨额资金购买房屋,注重的不是房屋外墙立面美
观,而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下
,黄颖才可能与美晟房产公司签订《商品房买卖合同》。衡法酌理
,不能为保全钢梁的装饰功能,而牺牲业主签订《商品房买卖合同
》要达到的合同目的。黄颖主张将装饰横梁上移55厘米,既有北京
首都工程建筑设计有限公司证明在技术上可行,又可以用较低的成
本补救装饰钢梁带来的不当影响,此意见应予采纳。